Коммерческая нежвижимость в Москве – доходы и риски

Коммерческая недвижимость в Москве - инвестиции и покупки

Существеннейший вопрос, который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса. «Прогнозировать риски и доходность новичку в областикоммерческой недвижимости сложно.  Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов в Москве: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д.».

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспечения доходности покупаемого офисного бизнеса в Москве, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.
1 способ – модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
2 способ – перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как «кризисный торговый центр».

Аренда Офисов в Москве: Как заработать на коммерческой недвижимости?

Одним из наиболее верных способов получения дохода от коммерческой недвижимости или офисов в аренду, считается стратегия в духе биржевой. Если говорить о краткосрочных вложениях в коммерческую недвижимость в вариантах, то здесь нужно играть на повышении/понижении цен. Сейчас, например, выгодно недвижимость продавать, поскольку цены стабилизировались, а по некоторым позициям начали корректироваться в сторону понижения. В долгосрочной перспективе рекомендуется инвестировать в элитные объекты, а также в недорогие объекты с большим потенциалом. К недорогим объектам с большим потенциалом можно, например, отнести небольшие магазины в реконструируемом спальном районе: на этапе сноса домов бизнес у таких магазинов падает, и владельцы готовы уступить помещение относительно недорого, зато, когда через год-два микрорайон преобразится, помещение этого магазина будет стоить дороже.

Аренда, Офисы, Коммерческая недвижимость в Москве: маркетинг

Рост аренды офисов в Москве на недвижимость составит до 20 процентов

Московские власти установили новые ставки платы за пользование жилыми помещениями в том числе и на аренду офисов  в Москве. Как говорится в постановлении столичного департамента экономической политики и развития, в зависимости от типа жилья с 1 июля 2013 года рост квартплаты составит от 7 до 20 процентов.

Так, за коммерческую недвижимость, помещение со всеми удобствами в пределах Третьего транспортного кольца, находящееся в собственности Москвы, по договору социального найма жители будут платить 3,10 рубля за квадратный метр в месяц (сейчас - 2,58 рубля). За пределами ТТК тариф вырастет с 2 до 2,4 рубля. Квартплата для жителей домов без лифта в границах ТТК увеличится с 1,14 до 1,36 рубля, за его пределами - с 0,86 до 1,02 рубля.

Ставка для квартир на первых этажах домов со всеми удобствами, находящихся в собственности города, по договору коммерческого найма вырастет с 5,49 до 5,87 рубля за квадратный метр в месяц, для жителей остальных этажей - с 5,98 до 6,4 рубля.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве. Досрочное расторжение договора.

Configure

Аренда коммерческой недвижимости в Москве распространенная операция на этом рынке. Практически ежедневно сдаются и снимаются офисы, магазины, склады и другие помещения. Здесь действуют давно отлаженные механизмы работы. Найти соответствующую документацию, а точнее — образцы и правила оформления, сегодня не составляет труда, и в принципе аренда коммерческой недвижимости – процесс не слишком сложный. Однако иногда возникают непредвиденные ситуации, и договор расторгается преждевременно. Как правило, порядок этой процедуры предусмотрен в тексте договора, но если стороны не приходят к соглашению, возникает конфликтная ситуация.

Ставки квартплаты для жителей домов без лифта и мусоропровода вырастут с 4,82 до 5,16 рубля для первых этажей и с 5,24 до 5,62 рубля - для других этажей. Наниматели жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда Москвы будут ежемесячно платить 55,43 рубля за квадратный метр (в настоящее время - 49,16 рубля).

Ранее стало известно, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги с 1 июля 2013 года вырастут в Москве в среднем на 9,7 процента. В частности, газ подорожает на 15 процентов, тепло - на 9 процентов, холодное водоснабжение - на 6,2 процента, электроэнергия - на 10-12 процентов.

В прошлом году в зависимости от типа жилья июльский рост квартплаты составил от 3 до 25 процентов.

Купить офис в бизнес-центре Москвы, какие бывают офисы

Если вы хотите купить офис в Москве, в бизнес-центре,

на ваш выбор предстанут разнообразные варианты. Современное строительство идет полным ходом, постоянно пополняя этот сегмент рынка недвижимости. Купить илиаренда офиса в бизнес-центре сегодня можно в любых районах города, в зданиях разных классов, ну и конечно же, с разным набором преимуществ.

Из предлагаемых вариантов сейчас наиболее популярны постройки последних лет. Их предпочитают по многим причинам. Во-первых, новое здание — это всегда более современные материалы и технологии, которые обеспечивают надежность и безопасность построек. В них нет проблем с водой и электроснабжением, поскольку системы износятся еще не скоро. Современные теле- и интернет-коммуникации позволяют организовать бесперебойную работу офиса, без вынужденных простоев и неожиданных ситуаций.

Кроме того, такие здания строятся с учетом всех необходимых для комфортной работы деталей. Около них предусмотрены охраняемые парковки, которые помогают избежать нагромождения машин на обочине, зачастую затрудняющих подъезд. В самих постройках предусмотрены лифты, кафе, где можно пообедать, возможны и магазины.

Вы можете найти подходящий по всем параметрам вариант. Условно их можно разделить на классы — А — с наличием всего необходимого и дополнительными преимуществами, В — есть практически все, но без излишеств, и С — возможно есть не все необходимое, но это компенсируется невысокой ценой. Сегодня можно найти варианты в каждом представленном классе, в зависимости от потребностей вашего бизнеса. Если вы хотите работать в центре, и вообще заявить о высоком уровне своего дела — это скорее класс А. Класс С чаще можно найти в несколько отдаленных районах. Класс В можно встретить практически везде, поскольку он является своеобразной золотой серединой.

Купить квартиру в Майами

Если в отпуске вы не привыкли просто лежать на пляже  - купите квартиру в Майами. Здесь есть все условия для того, чтобы отдыхать активно. Дайвинг, серфинг, велопрогулки и каяки — все это становится доступным, если для покупки квартиры.

Местные пляжи примечательны не только мягким золотистым песком, но и отличными волнами, такими, которые прекрасно подходят для серфинга. Серферы давно облюбовали этот район. Одни только учатся, другие покоряют большие волны и осваивают сложные элементы. Если вы еще не пробовали этот спорт — в местных школах серфинга опытные инструкторы за несколько уроков сделают из вас серфера, и вы уже с первых дней сможете наслаждаться скольжением по воде, а к концу отпуска будете кататься более чем уверенно. См. Аренда офисов в Москве

Читайте:  в бизнес-центре Москвы   классификация зданий  Престижное место

Buy home in Sunny Isles

In warm climates brighter lives all nature. Look at these tropical jungles, the colorful wildlife, and how many different types here compared to cold regions.

And the benefits of the warm ocean at all can talk endlessly. Scientists have long been proven that the life of the ocean heals the body, slows down aging, treats chronic disease. Breathing the ocean air, you help your lungs clean and repair. Ocean Minerals support skin tone, hair and nails. Swimming in the salty waves beneficial to bones and joints. In short, just a sanatorium. In this resort you can live all year round, because of its benefits will increase. Condos in Miami

Аренда офиса в центре Москвы, престижный район для имиджа компании

Аренда офиса в центре Москвы

Такое решение часто принимают успешные компании, которые уже заняли стабильное положение на рынке. Когда дела идут хорошо, это отличный повод повысить престиж своего бизнеса. Аренда офиса в центре — это великолепная идея, которая хорошо отразится на вашем имидже. Смотри: Купить квартиру в Сани Айлс (buy home in Sanny Isles)

Чем же так привлекателен этот район для имиджа компании? Представьте, что вам нужно добраться в какую-либо фирму. Увидев в адресе центральный район, вы наверняка сразу подумаете, что фирма эта серьезная и солидная. Почему? Да потому, что компании-однодневки просто финансово не могут себе позволить такое местоположение. А если бизнес не серьезный в принципе, то и такое расположение ему вовсе не обязательно. Вот и получается, что об успехе дела судят, в том числе, и по адресу.

В каком бы районе ни жил или ни работал человек, центр он все равно знает лучше других мест. Это объясняется тем, что деловая жизнь сконцентрирована именно здесь, а потому многие люди бывают тут по делам довольно часто. Тем более, сюда всегда удобно добираться с любого конца города, что тоже немаловажно в формировании мнения о вас.

Еще один плюс аренды офиса в центре Москвы — здесь вы вряд ли найдете обшарпанные коридоры и обваливающиеся фасады. То есть большинство зданий — абсолютно новые или хорошо отреставрированные. Их внешний вид и интерьер производят хорошее впечатление, а если подумать — здесь еще включается и вопрос безопасности. Новые здания в этом плане всегда лучше ветхих построек, и именно в центре таковых большинство.  

Таким образом, если вы хотите произвести благоприятное впечатление на своих клиентов и партнеров — это самый лучший вариант. Хорошее местоположение — это весомый плюс к имиджу вашей компании, это заявка об ее успешности и стабильности. А, кроме того, это действительно удобно, в чем вы и ваши сотрудники вскоре сами убедитесь

Аренда офисов коммерческой недвижимости в Москве - распространенные варианты

Если вы владелец успешного бизнеса, или собираетесь стать таковым — снять офис в центре Москвы будет отличным решением. Развитие дела зависит от многих факторов, но престижное местоположение станет немалым плюсом в имидже вашей компании. Снять офис для бизнеса в центре — значит заявить о высоком уровне своего бизнеса, о его солидности и успехе.

Bal Harbour: Buy home in Sunny Isles or condo in Hollywood, Miami

Condo in Miami. This is not an easy event to buy property in the southern part of Florida. When you have a choice, there is a question.

Cпособы продажи коммерческой недвижимости

Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в Москве все менее и менее привлекательным является полукриминальный способпродажи коммерческой недвижимости с использованием наличных. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой «черным налом» практически исключены.

Однако это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов. Существует целый ряд предусмотренных действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни.

Укажем некоторые применяемые на практике варианты налоговой оптимизации, оговорившись, что они могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях.

Так, например, если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.

В этом случае вместо уплаты НДС (18%) и налога на прибыль (24%) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13%). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ). Коммерческая нежвижимость в Москве – доходы и риски

Конечно, этот вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь у покупателей вызывает опасения история предлагаемой организации, поэтому часто при таком оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.

Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости этого варианта оформления сделки организации-продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг «на баланс которого») будет передан продаваемый объект недвижимости. Бизнес центр: Эффективная аренда коммерческой недвижимости

Важно учитывать, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.

Нередко при продаже недвижимости в цепочке участвуют сразу несколько компаний, в том числе и юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивая 6% либо 15% (в зависимости от выбранного режима налогообложения).  Москва: Аренда офисов в Москве в районах Арбат и Белорусской

При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которого чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями (учитывая крупный размер совершаемых сделок).

Например, необходимо учитывать, что согласно пп. 1 и 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами, и при выявлении отклонения от уровня рыночных цен более чем на 20% вынести решение о доначислении налогов и пени (п. 3 там же). 

Cпособы аренды коммерческой недвижимости

Продажа офисов в Москве: выбор коммерческой недвижимости

Продажа офисов в Москве

Приведем «пример из жизни» ошибки при продаже коммерческой недвижимости. Начинающему ресторатору подвернулось двухэтажное помещение общей площадью 200 кв. м по неплохой цене. Помещение приобрели, пригласили консультанта по организации ресторанного бизнеса. И он дал однозначное заключение: данный объект недвижимости не может быть использован под ресторан, поскольку по центру помещения проходит огромная лестница, «съедающая» часть пространства и делающая невозможным расположение ряда необходимых для ресторана помещений (кухня, гардероб, подсобка и пр.) в нужном порядке (потоки посетителей не должны пересекаться и пр.).

Такого же рода ошибки сейчас встречаются и на рынке торговых помещений, при продаже офисов где не всегда удается грамотно подобрать якорных арендаторов (этому вопросу по сей день иногда не уделяется достаточного внимания, ведь еще не так давно торговый центр обещал сверхприбыль одним фактом своего существования). Так, в границах одного района могут появиться сразу несколько ТЦ с кинотеатрами-многозальниками в качестве «якорей» (тогда как достаточно одного, максимум двух). Кроме того, зачастую девелоперы «небрежничают» и, например, включают в проект только эскалаторы, работающие на подъем, а спускаться посетителям предлагается пешком. Справедливости ради отметим, что столь грубые ошибки характерны скорее для региональных проектов и приводятся здесь в качестве наиболее наглядного примера.

Москва: Аренда офисов в Москве в районах Арбат и Белорусской

Существеннейший вопрос, при продаже который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса. «Прогнозировать риски и доходность новичку в области коммерческой недвижимости сложно, – считает Александр Лейченко. – Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д.».

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспе

чения доходности покупаемого бизнеса, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.
1 способ – модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
2 способ – перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как «кризисный торговый центр».

Москва. Аренда коммерческой недвижимости в Москве распространенные варианты

Аренда коммерческой недвижимости в Москве сегодня — очень развитая часть этого сегмента рынка. Бизнес в столице кипит, чуть ли не каждый день появляются новые компании, расширяются уже существующие - словом, развитие идет полным ходом. Поэтому  аренда офиса и коммерческой недвижимости в Москве буквально ежедневно является предметом сделок.

Здесь велик и спрос, и предложение, однако, действительно хороших вариантов много не бывает никогда, а потому они расходятся достаточно быстро. Самая оживленная в этом вопросе тема — офисы. В современных бизнес-центрах, построенных специально для этих целей, в торговых комплексах, в перестроенных зданиях — варианты есть разные.

Бизнес-центры считаются самым удобным из них. Преимущества очевидны — здание сразу строилось для работы, а значит его планировка, коммуникации и расположение предполагают все необходимые удобства. Это телефон и бесперебойный интернет, и лифты, и система энергоснабжения, которая выдерживает нагрузку большого количества офисной техники, и дополнительные плюсы — кафе для сотрудников, конференц-залы и другое.

Практически теми же преимуществами обладают офисные здания более ранних лет постройки. Единственное их отличие — они чуть старше, хотя часто свежая внутренняя отделка придает им хороший вид. А если владельцы хорошо следят за зданием, то оно  выглядит совершенно новым.

Здания различных учреждений, переделанные под офисы — тоже распространенный вариант. Он отличается в первую очередь ценой — как правило, она более низкая. Однако меньшая стоимость дает меньше преимуществ — такой вариант не всегда удобен по планировке и техническому оснащению, а в некоторых случаях вид лестниц и коридоров заставляет задуматься, стоит ли назначать здесь встречи с серьезными деловыми партнерами или же лучше перенести их в кафе.