Продажа офисов в Москве: выбор коммерческой недвижимости

Продажа офисов в Москве

Приведем «пример из жизни» ошибки при продаже коммерческой недвижимости. Начинающему ресторатору подвернулось двухэтажное помещение общей площадью 200 кв. м по неплохой цене. Помещение приобрели, пригласили консультанта по организации ресторанного бизнеса. И он дал однозначное заключение: данный объект недвижимости не может быть использован под ресторан, поскольку по центру помещения проходит огромная лестница, «съедающая» часть пространства и делающая невозможным расположение ряда необходимых для ресторана помещений (кухня, гардероб, подсобка и пр.) в нужном порядке (потоки посетителей не должны пересекаться и пр.).

Такого же рода ошибки сейчас встречаются и на рынке торговых помещений, при продаже офисов где не всегда удается грамотно подобрать якорных арендаторов (этому вопросу по сей день иногда не уделяется достаточного внимания, ведь еще не так давно торговый центр обещал сверхприбыль одним фактом своего существования). Так, в границах одного района могут появиться сразу несколько ТЦ с кинотеатрами-многозальниками в качестве «якорей» (тогда как достаточно одного, максимум двух). Кроме того, зачастую девелоперы «небрежничают» и, например, включают в проект только эскалаторы, работающие на подъем, а спускаться посетителям предлагается пешком. Справедливости ради отметим, что столь грубые ошибки характерны скорее для региональных проектов и приводятся здесь в качестве наиболее наглядного примера.

Москва: Аренда офисов в Москве в районах Арбат и Белорусской

Существеннейший вопрос, при продаже который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса. «Прогнозировать риски и доходность новичку в области коммерческой недвижимости сложно, – считает Александр Лейченко. – Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д.».

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспе

чения доходности покупаемого бизнеса, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.
1 способ – модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
2 способ – перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как «кризисный торговый центр».