Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в Москве все менее и менее привлекательным является полукриминальный способпродажи коммерческой недвижимости с использованием наличных. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой «черным налом» практически исключены.
Однако это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов. Существует целый ряд предусмотренных действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни.
Укажем некоторые применяемые на практике варианты налоговой оптимизации, оговорившись, что они могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях.
Так, например, если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.
В этом случае вместо уплаты НДС (18%) и налога на прибыль (24%) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13%). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ). Коммерческая нежвижимость в Москве – доходы и риски
Конечно, этот вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь у покупателей вызывает опасения история предлагаемой организации, поэтому часто при таком оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.
Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости этого варианта оформления сделки организации-продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг «на баланс которого») будет передан продаваемый объект недвижимости. Бизнес центр: Эффективная аренда коммерческой недвижимости
Важно учитывать, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.
Нередко при продаже недвижимости в цепочке участвуют сразу несколько компаний, в том числе и юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивая 6% либо 15% (в зависимости от выбранного режима налогообложения). Москва: Аренда офисов в Москве в районах Арбат и Белорусской
При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которого чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями (учитывая крупный размер совершаемых сделок).
Например, необходимо учитывать, что согласно пп. 1 и 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами, и при выявлении отклонения от уровня рыночных цен более чем на 20% вынести решение о доначислении налогов и пени (п. 3 там же).
Cпособы аренды коммерческой недвижимости
Комментариев нет:
Отправить комментарий