Москва. Аренда коммерческой недвижимости – кто может быть арендодателем

Москва. Аренда коммерческой недвижимости в Москве

— развитая часть рынка недвижимости в целом. Постоянно открываются новые магазины, появляются новые компании, расширяются старые, и всем им нужны помещения. Многие не стремятся приобретать собственность, по крайней мере на первых порах, поэтому аренда коммерческой недвижимости в Москве — очень частый предмет сделок.

На современном рынке недвижимости существует несколько вариантов, кто может быть арендодателем. По большому счету, когда вы ищете помещение, вы редко обращаете на это внимание, однако здесь есть некоторые нюансы, которые полезно знать и иметь в виду.

Вариант первый — напрямую у собственника. Тут все просто, главное перед заключением сделки убедиться, что он действительно является таковым. Для этого нужно всего лишь попросить у него соответствующие документы, подтверждающие его право собственности, ну и, конечно, удостоверение личности, чтобы исключить мошенничество. При заключении договора важно указать и пункт, в котором собственник гарантирует, что это имущество не заложено.

Аренда офисов недвижимости

Вариант второй — управляющая компания или доверенное лицо. В таком случае вам нужно будет просмотреть на один документ больше. То есть вы проверяете право собственника на недвижимость, и документ, в котором собственник передает право на заключение сделки доверенному лицу или компании — это может быть договор или просто доверенность, но обязательно нотариально заверенная.

Вариант третий — это субаренда. То есть тот, с кем вы заключаете договор, сам является арендатором. Для этого в его договоре должен быть пункт, разрешающий ему подобные действия, в противном случае это неправомерно.

распространенные варианты

Из этих вариантов первый, как правило, обходится дешевле, чем аналогичные сделки с третьими лицами, потому что в этой цепочке каждый стремится получить прибыль, а значит чем она короче, тем меньше цена. Однако такое встречается не так уж часто, и если вы нашли необходимое помещение чуть дороже — здесь уж только вам понятно, стоит оно переплаты, или можно найти аналог дешевле.

Аренда офиса в Москве: Бизнес центр, на что стоит обратить внимание

Аренда офиса в Москве - бизнес центр или торговый центр

— это серьезное и ответственное решение. Если для вашего бизнеса необходимо собственное помещение, то, конечно же, хочется решить этот вопрос раз и навсегда. Для того чтобы арендовать офис в Москве, нужно хотя бы примерно иметь представление об особенностях местного рынка недвижимости, если же их нет — лучшим вариантом будет обратиться к профессионалам. Однако если вы привыкли в любом случае все контролировать самостоятельно, то немножко разобраться в этом вопросе будет очень полезно.

Рынок недвижимости в Москве — очень динамично развивающаяся сфера. Казалось бы, все, что можно было построить и продать, уже построено и продано. Однако в условиях ограниченной территории строительные компании то и дело находят новые места, расширяя существующую базу зданий. Самое интересное, что на них всегда есть спрос. Однако, как и в любой другой сфере, из огромного множества вариантов действительно выгодных и интересных не так уж и много, а потому разлетаются они как горячие пирожки. Прежде чем принимать решение о покупке, обратите внимание, как давно этот объект выставлен на продажу.

Когда речь об аренде, здесь все элементарно — если он стоит давно, значит, вы можете спокойно продолжать искать. Если же продажа только началась, а мест уже почти не осталось — очевидно, это действительно привлекательный вариант. Главное здесь научиться отличать настоящий ажиотаж от созданного искусственно с целью побыстрее сбыть предложение. Ну и, конечно же, если вы нашли то, что устраивает вас по всем параметрам, тут скорее стоит следовать народной мудрости, которая гласит «лучшее-враг хорошего». 

Вообще в этом деле, как и в любом вопросе приобретения чего-либо, главное спокойно взвесить все преимущества и недостатки предложенных объектов, и тогда вы легко определите, на чем остановить свой выбор.

Но если вас все-таки одолевают сомнения — не пренебрегайте помощью профессионалов, ведь большой опыт и знания еще никогда не вредили в этих делах.

Смотрите:  Место для успешного бизнеса

Configure

АРЕНДА ОФИСОВ МОСКВА - престижное место для успешного бизнеса
Если вы владелец успешного бизнеса, или собираетесь стать таковым — снять офис в центре Москвы будет отличным решением. Развитие дела зависит от многих факторов, но престижное местоположение станет немалым плюсом в имидже вашей компании. Снять офис для бизнеса в центре — значит заявить о высоком уровне своего бизнеса, о его солидности и успехе.

Купить квартиру в Майами Бич - все условия для спортивного отдыха.

Configure

Купить квартиру в Майами Бич

Если в отпуске вы не привыкли просто лежать на пляже  - купите квартиру в Майами Бич. Здесь есть все условия для того, чтобы отдыхать активно. Дайвинг, серфинг, велопрогулки и каяки — все это становится доступным, если для покупки квартиры.

Аренда офиса в центре Москвы, престижный район для имиджа компании

Аренда офиса в центре Москвы

Такое решение часто принимают успешные компании, которые уже заняли стабильное положение на рынке. Когда дела идут хорошо, это отличный повод повысить престиж своего бизнеса. Аренда офиса в центре — это великолепная идея, которая хорошо отразится на вашем имидже. Смотри: Купить квартиру в Сани Айлс (buy home in Sanny Isles)

Чем же так привлекателен этот район для имиджа компании? Представьте, что вам нужно добраться в какую-либо фирму. Увидев в адресе центральный район, вы наверняка сразу подумаете, что фирма эта серьезная и солидная. Почему? Да потому, что компании-однодневки просто финансово не могут себе позволить такое местоположение. А если бизнес не серьезный в принципе, то и такое расположение ему вовсе не обязательно. Вот и получается, что об успехе дела судят, в том числе, и по адресу.

В каком бы районе ни жил или ни работал человек, центр он все равно знает лучше других мест. Это объясняется тем, что деловая жизнь сконцентрирована именно здесь, а потому многие люди бывают тут по делам довольно часто. Тем более, сюда всегда удобно добираться с любого конца города, что тоже немаловажно в формировании мнения о вас.

Еще один плюс аренды офиса в центре Москвы — здесь вы вряд ли найдете обшарпанные коридоры и обваливающиеся фасады. То есть большинство зданий — абсолютно новые или хорошо отреставрированные. Их внешний вид и интерьер производят хорошее впечатление, а если подумать — здесь еще включается и вопрос безопасности. Новые здания в этом плане всегда лучше ветхих построек, и именно в центре таковых большинство.  

Таким образом, если вы хотите произвести благоприятное впечатление на своих клиентов и партнеров — это самый лучший вариант. Хорошее местоположение — это весомый плюс к имиджу вашей компании, это заявка об ее успешности и стабильности. А, кроме того, это действительно удобно, в чем вы и ваши сотрудники вскоре сами убедитесь

Аренда офисов коммерческой недвижимости в Москве - распространенные варианты

Если вы владелец успешного бизнеса, или собираетесь стать таковым — снять офис в центре Москвы будет отличным решением. Развитие дела зависит от многих факторов, но престижное местоположение станет немалым плюсом в имидже вашей компании. Снять офис для бизнеса в центре — значит заявить о высоком уровне своего бизнеса, о его солидности и успехе.

Cпособы продажи коммерческой недвижимости

Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в Москве все менее и менее привлекательным является полукриминальный способпродажи коммерческой недвижимости с использованием наличных. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой «черным налом» практически исключены.

Однако это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов. Существует целый ряд предусмотренных действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни.

Укажем некоторые применяемые на практике варианты налоговой оптимизации, оговорившись, что они могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях.

Так, например, если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.

В этом случае вместо уплаты НДС (18%) и налога на прибыль (24%) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13%). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ). Коммерческая нежвижимость в Москве – доходы и риски

Конечно, этот вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь у покупателей вызывает опасения история предлагаемой организации, поэтому часто при таком оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.

Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости этого варианта оформления сделки организации-продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг «на баланс которого») будет передан продаваемый объект недвижимости. Бизнес центр: Эффективная аренда коммерческой недвижимости

Важно учитывать, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.

Нередко при продаже недвижимости в цепочке участвуют сразу несколько компаний, в том числе и юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивая 6% либо 15% (в зависимости от выбранного режима налогообложения).  Москва: Аренда офисов в Москве в районах Арбат и Белорусской

При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которого чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями (учитывая крупный размер совершаемых сделок).

Например, необходимо учитывать, что согласно пп. 1 и 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами, и при выявлении отклонения от уровня рыночных цен более чем на 20% вынести решение о доначислении налогов и пени (п. 3 там же). 

Cпособы аренды коммерческой недвижимости

Продажа офисов в Москве: выбор коммерческой недвижимости

Продажа офисов в Москве

Приведем «пример из жизни» ошибки при продаже коммерческой недвижимости. Начинающему ресторатору подвернулось двухэтажное помещение общей площадью 200 кв. м по неплохой цене. Помещение приобрели, пригласили консультанта по организации ресторанного бизнеса. И он дал однозначное заключение: данный объект недвижимости не может быть использован под ресторан, поскольку по центру помещения проходит огромная лестница, «съедающая» часть пространства и делающая невозможным расположение ряда необходимых для ресторана помещений (кухня, гардероб, подсобка и пр.) в нужном порядке (потоки посетителей не должны пересекаться и пр.).

Такого же рода ошибки сейчас встречаются и на рынке торговых помещений, при продаже офисов где не всегда удается грамотно подобрать якорных арендаторов (этому вопросу по сей день иногда не уделяется достаточного внимания, ведь еще не так давно торговый центр обещал сверхприбыль одним фактом своего существования). Так, в границах одного района могут появиться сразу несколько ТЦ с кинотеатрами-многозальниками в качестве «якорей» (тогда как достаточно одного, максимум двух). Кроме того, зачастую девелоперы «небрежничают» и, например, включают в проект только эскалаторы, работающие на подъем, а спускаться посетителям предлагается пешком. Справедливости ради отметим, что столь грубые ошибки характерны скорее для региональных проектов и приводятся здесь в качестве наиболее наглядного примера.

Москва: Аренда офисов в Москве в районах Арбат и Белорусской

Существеннейший вопрос, при продаже который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса. «Прогнозировать риски и доходность новичку в области коммерческой недвижимости сложно, – считает Александр Лейченко. – Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д.».

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспе

чения доходности покупаемого бизнеса, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.
1 способ – модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
2 способ – перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как «кризисный торговый центр».

Москва. Аренда коммерческой недвижимости в Москве распространенные варианты

Аренда коммерческой недвижимости в Москве сегодня — очень развитая часть этого сегмента рынка. Бизнес в столице кипит, чуть ли не каждый день появляются новые компании, расширяются уже существующие - словом, развитие идет полным ходом. Поэтому  аренда офиса и коммерческой недвижимости в Москве буквально ежедневно является предметом сделок.

Здесь велик и спрос, и предложение, однако, действительно хороших вариантов много не бывает никогда, а потому они расходятся достаточно быстро. Самая оживленная в этом вопросе тема — офисы. В современных бизнес-центрах, построенных специально для этих целей, в торговых комплексах, в перестроенных зданиях — варианты есть разные.

Бизнес-центры считаются самым удобным из них. Преимущества очевидны — здание сразу строилось для работы, а значит его планировка, коммуникации и расположение предполагают все необходимые удобства. Это телефон и бесперебойный интернет, и лифты, и система энергоснабжения, которая выдерживает нагрузку большого количества офисной техники, и дополнительные плюсы — кафе для сотрудников, конференц-залы и другое.

Практически теми же преимуществами обладают офисные здания более ранних лет постройки. Единственное их отличие — они чуть старше, хотя часто свежая внутренняя отделка придает им хороший вид. А если владельцы хорошо следят за зданием, то оно  выглядит совершенно новым.

Здания различных учреждений, переделанные под офисы — тоже распространенный вариант. Он отличается в первую очередь ценой — как правило, она более низкая. Однако меньшая стоимость дает меньше преимуществ — такой вариант не всегда удобен по планировке и техническому оснащению, а в некоторых случаях вид лестниц и коридоров заставляет задуматься, стоит ли назначать здесь встречи с серьезными деловыми партнерами или же лучше перенести их в кафе.

Аренда, офисная недвижимость, Москва, Новости рынка Realty

Безопасная аренда офиса в Москве 

Для малых и средних предприятий аренда – фактически единственный доступный способ воспользоваться необходимой для бизнеса недвижимостью. Поэтому в большинстве случаев, арендаторам приходится иметь дело с редакцией договора, которую предложил арендодатель.

Риски арендатора для малого бизнеса 
Любая сделка с коммерческой недвижимостью сопряжена с большими рисками, в первую очередь для арендатора. Проблемы с «юридической чистотой» объекта могут возникать в самых неожиданных местах…Аренда коммерческих площадей всегда была, есть и будет одной из самых актуальных проблем, в особенности на рынке Москвы и Санкт-Петербурга

Арендаторы: как распознать мошенников
В прошлом году наметился постепенный переход управляющих компаний на начисление арендной платы в рублях. Наниматели и арендодатели активно отказываются от использования в расчетах дешевеющего доллара. Привязка к иностранной валюте теперь в основном практикуется в бизнес-центрах, где большинство арендаторов -- зарубежные компании (преимущественно класс А).

Нужна ли опись имущества?

 привлекательный вариант для многих компаний. Это достаточно удобно, потому что в помещениях предусмотрено все для успешной работы. аренда офиса в бизнес-центре — это, как правило, удачное расположение, хорошая инфраструктура района вблизи, а так же отлаженная система работы с арендаторами. При заключении договоров действует проверенная временем система, однако часто возникает вопрос — составлять ли опись имущества, или она все таки не нужна?

Опись имущества — это приложение к договору, в котором описываются все вещи, которые передаются арендатору вместе с помещением. Она нужна для того, чтобы при расторжении договора не возникало спорных моментов относительно того, что здесь было и чего не было, что уже было сломано и что действительно испортил арендатор.

Офисная недвижимость: Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2007 г.
Офисная недвижимость: Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2007 г.: БЦ «Конкорд», Baker Plaza, БЦ «Ростек», Global City...

Сорвется ли программа по строительству в Москве площадей для малого бизнеса?
Как стало известно ИА DAILYSTROY, в 2010 году в Москве планируется построить около 1 млн. кв. метров площадей для нужд малого бизнеса. По информации Департамента по поддержке малого предпринимательства Москвы, к середине этого года в Москве планируется разработать документацию на 20 объектов для размещения малого бизнеса. Это позволит построить в 2007 году запланированные 340 тыс. кв. м. Всего в Москве выделено 43 участка под строительство бизнес-центров и технопарков для малого предпринимательства по принципу долевого участия.

Конгресс: работа брокера в условиях современного рынка
13 - 14 июня 2007 года в отеле Holliday Inn Moscow Lesnaya, Москва состоится Всероссийский конгресс брокеров аренды коммерческой недвижимости "Работа брокера в условиях современного рынка". Некоторые темы конференции: Какие методы работы применяют брокеры коммерческой недвижимости в сложившихся условиях современного рынка; Как завоевать клиента в условиях жесткой конкуренции; В чем основные преимущества и недостатки работы по "эксклюзиву"; Как распределить ответственность между брокером и собственником; Как разделить комиссионные при совместных сделках?; Как выстроить доверительные отношения между брокерами и клиентами?; и многие другие.